Notare - Aktuelles

Käufer trägt Maklerkosten nur noch bis zur Hälfte

2020-06-09

Ein neues Gesetz regelt bundesweit die Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.

Gesetzgeber will Käufer vor Ausnutzung einer Zwangslage schützen

Nach Ansicht des Gesetzgebers befanden sich Käufer bisher häufig in einer Zwangslage: Entweder akzeptierten sie, allein oder überwiegend die Kosten für den vom Verkäufer beauftragten Makler zu tragen oder sie schieden aus dem Kreis der potentiellen Käufer aus. Diese Situation hat der Gesetzgeber nun beendet.

Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er mindestens die Hälfte der Maklerkosten


Was teilweise, aber nicht überall ortsübliche Praxis war, ist nun bundeseinheitlich Gesetz – die Teilung der Maklerprovision. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser – so der vollständige Titel – schreibt die Teilung konkret vor:

  • Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.
  • Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.
Das Gesetz passierte am 05.06.2020 den Bundesrat und wird sechs Monate nach Verkündung in Kraft treten, also im Dezember 2020.

Kostenteilung gilt nicht in allen Fällen

Der Gesetzgeber will mit der Kostenteilung den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Diesem Zweck entsprechend gelten die Regelungen zur Maklerkostenteilung nur beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und wenn der Käufer eine natürliche Person ist.

Aus Sicht des Gesetzgebers erschweren die teils hohen Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen (sogenannte Erwerbsnebenkosten), den Erwerb von Wohneigentum. Zu diesen Kosten zählen:

  • Maklercourtage: in den meisten Bundesländern bis zu 7,14 % des Kaufpreises
  • Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 %, je nach Bundesland
  • Gerichts- und Notargebühren: abhängig vom Kaufpreis und den angefallenen Tätigkeiten, im Durchschnitt Notarkosten von unter 1,0 % des Kaufpreises und Gerichtskosten von 0,5 % des Kaufpreises
  • ggfs. Vermessungskosten, Finanzierungskosten u.ä.
Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notarkosten sowie etwaige Vermessungskosten sind nicht verhandelbar, sondern gesetzlich festgelegt.

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Stiefkindadoption jetzt auch ohne Trauschein möglich

2020-05-31

Am 31. März trat das Gesetz zur Umsetzung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 26. März 2019 zum Ausschluss der Stiefkindadoption in nichtehelichen Familien in Kraft. Damit besteht nun auch in Patchworkfamilien ohne Trauschein die Möglichkeit, die Kinder des Partners zu adoptieren.

Alte Rechtslage: „Stiefkindadoption“ nur bei Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern möglich


Es gibt viele Patchworkfamilien, in denen die Partner Kinder aus früheren Beziehungen mit in die Familie bringen. Sollte aus dieser Wahlfamilie durch Adoption der Kinder des Partners eine Familie im rechtlichen Sinn mit allen – insbesondere erb- und unterhaltsrechtlichen – Rechten und Pflichten entstehen, so gab es bislang enge Grenzen. Die sog. Stiefkindadoption war Ehegatten sowie eingetragenen Lebenspartnern bei gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaften vorbehalten. Nichteheliche Lebensgefährten konnten das Kind ihres Partners nicht adoptieren, ohne dass dieser die rechtliche Verwandtschaft zum Kind verloren hätte. Dies entsprach typischerweise nicht dem Interesse der Beteiligten.

Bundesverfassungsgericht: Schlechterstellung von nichtehelichen Familien verstößt gegen Grundrechte


Das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 673/17) entschied, dass Familien ohne Trauschein bei der Adoption von Stiefkindern rechtlich nicht benachteiligt werden dürfen. Es sei eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung von nichtehelichen Familien, wenn ein Kind vom Stiefelternteil nicht adoptiert werden kann, ohne dass die verwandtschaftliche Beziehung zum rechtlichen Elternteil erlischt. Das Bundesverfassungsgericht forderte den Gesetzgeber daher dazu auf, eine grundrechtskonforme Regelung zu treffen.

Neue Rechtslage: Adoption für nichteheliche Familien bei verfestigter familiärer Gemeinschaft

Der Gesetzgeber ist damit seiner Pflicht nachgekommen, eine Regelung zu treffen, welche die Adoption durch den Stiefelternteil auch in nichtehelichen Familien erlaubt. Voraussetzung hierfür sei eine stabile Partnerschaft der nichtehelichen Lebensgefährten. Diese müssen in einer verfestigten Lebensgemeinschaft in einem gemeinsamen Haushalt leben. Davon kann regelmäßig ausgegangen werden, wenn sie seit mindestens vier Jahren oder als Eltern eines gemeinsamen Kindes eheähnlich zusammenleben. Ist einer der Partner noch mit einer dritten Person verheiratet, so sei die Adoption nur in Ausnahmefällen möglich. Das Familiengericht prüft jeden Einzelfall sorgfältig, auch hinsichtlich der sonstigen Adoptionsvoraussetzungen. Adoptionswillige Familien minderjähriger Kinder sollten sich im Vorfeld auch an die Adoptionsvermittlungsstelle des zuständigen Jugendamts wenden, um die Erfolgsaussichten einer „Stiefkindadoption“ abzuklären. Das Jugendamt gibt in jedem Fall eine fachliche Äußerung dazu ab, ob das Kind und die Familie des Annehmenden für die Annahme geeignet sind.


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Mit einem Testament das Vermögen verteilen – aber richtig!

2020-04-08

Oft wollen Erblasser einzelnen Personen bestimmte Vermögensgegenstände zuwenden. Bei der testamentarischen Umsetzung dieses Wunsches lauern jedoch zahlreiche Fallstricke.

Gesamtrechtsnachfolge

Mit dem Tod einer Person geht deren Nachlass insgesamt automatisch auf den Erben bzw. die Erben über. Das Erbe betrifft sowohl Vermögen als auch Schulden. Eine gegenständliche Aufteilung findet kraft Gesetzes nicht statt. Bei mehreren Erben ist es nicht möglich, einzelne Vermögensgegenstände, wie das Eigenheim oder einen Geldbetrag, einer bestimmten Person zu vererben. Vielmehr erhalten die Erben den gesamten Nachlass gemeinschaftlich. Es entsteht eine Erbengemeinschaft. Die Verteilung der einzelnen Gegenstände erfolgt erst in einem zweiten Schritt, der sogenannten Erbauseinandersetzung. Vermeiden lässt sich eine Erbengemeinschaft nur, wenn lediglich eine einzige Person Erbe wird.

Warnung vor unklaren Formulierungen

In der Praxis kommt es trotzdem vor, dass handschriftliche Testamente Formulierungen wie die Folgende enthalten: Meine Tochter erbt mein Wohnhaus. Mein Sohn erbt mein Bankvermögen. Da eine „Vererbung“ von Einzelgegenständen nicht möglich ist, sind solche Formulierungen höchst streitanfällig und schaffen nur Unklarheiten. Abhängig vom Wert der einzelnen Gegenstände könnten hier etwa nur die Tochter oder nur der Sohn oder beide mit jeweils zweifelhaften Quoten als Erben eingesetzt sein. Unklar ist auch, was mit dem sonstigen Nachlass geschehen soll. Sollen bei unterschiedlichen Werten der Vermögensgegenstände Ausgleichszahlungen zu leisten sein? Wie soll verfahren werden, wenn das Haus beim Tod bereits verkauft ist oder sich das Bankvermögen seit Abfassung des Testaments erheblich verändert hat? Testierende wollen Klarheit nach ihrem Tod schaffen und Streit vermeiden. Gerade dann, wenn einzelne Vermögensgegenstände verteilt werden sollen, legen die handschriftlichen Formulierungen vieler Erblasser jedoch erst den Grundstein für Rechtsstreit und Familienzwist.

(Voraus-) Vermächtnis oder Teilungsanordnung

Soll eine bestimmte Person einen bestimmten Gegenstand erhalten, kommen vor allem zwei testamentarische Gestaltungsmittel in Betracht: ein Vermächtnis oder eine Teilungsanordnung. Zwischen beiden bestehen zahlreiche Unterschiede. Bei einem Vermächtnis sind die Erben verpflichtet, der begünstigten Person den zugewendeten Gegenstand zu übertragen. Ist der Vermächtnisnehmer zugleich Erbe, handelt es sich um ein Vorausvermächtnis. Bei diesem erhält der Miterbe den zugewendeten Gegenstand im Voraus, also vor der Teilung des restlichen Nachlasses. Im Ergebnis wird er damit begünstigt, da er den anderen Miterben keine Ausgleichszahlungen leisten muss. Mittels einer Teilungsanordnung hingegen bestimmt der Erblasser, wie die Vermögensgegenstände unter den Miterben zu verteilen sind. Die Höhe und der Wert der einzelnen Erbteile verschieben sich dadurch nicht, sodass Ausgleichszahlungen entsprechend der Wertverhältnisse zu leisten sind. Für welches dieser – und auch weiterer – Gestaltungsmittel man sich bei einem Testament entscheidet, bedarf einer Entscheidung im Einzelfall. Ihr Notar berät Sie umfassend und erstellt gemeinsam mit Ihnen das Testament, das Ihre Wünsche und Vorstellungen rechtssicher umsetzt.


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Schenkung – ganz oder nur ein bisschen?

2020-03-16

Die eigene Immobilie wird mit zunehmendem Alter oft zur Last. Kommt ein Verkauf nicht in Betracht, soll diese oftmals an die nächste Generation weitergegeben werden. Im Rahmen einer solchen Übertragung stellen sich einige persönliche, rechtliche und steuerliche Fragen.

Übertragung zu Lebzeiten – oder doch vererben?

Viele Immobilieneigentümer wissen nicht, ob sie die eigene Immobilie verschenken oder vererben sollen. Eine schenkweise Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge zu Lebzeiten kann eine Alternative zum Vererben sein. Auch eine Kombination aus beiden Vorgehensweisen ist denkbar. Beweggründe hierfür können neben der Vermeidung von Erbschaftssteuer, das Ausnutzen von steuerlichen Freibeträgen oder auch ein etwaiger drohender Sozialhilferegress sein. Welcher Weg der richtige ist, hängt von zahlreichen Aspekten ab. Eine eingehende rechtliche und steuerliche Beratung ist hier unabdingbar.

Möchte der Schenker das Immobilieneigentum übertragen, aber dennoch in der Immobilie wohnen bleiben oder anderweitig Nutzen daraus ziehen, können rechtliche Vorkehrungen getroffen werden: Neben einem vertraglichen Rückforderungsrecht kann sich der Schenker auch Nutzungsrechte, wie etwa ein lebenslanges Wohnrecht, als Absicherung vorbehalten.

Rückforderungsrecht oder „das Geschenk an der Leine lassen“

Ist ein Rückforderungsrecht vereinbart, kann der Schenker bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen das Geschenk zurückfordern. Üblicherweise werden in einer solchen Klausel Situationen wie der Tod des Beschenkten, Insolvenz, Zwangsversteigerung oder Scheidung geregelt. Möchte der Schenker das Geschenk noch enger „an der Leine lassen“, wird ein Rückforderungsrecht auch für den Fall vereinbart, dass der Beschenkte die Immobilie ohne Zustimmung des Schenkers veräußert oder belastet. Ohne eine solche Klausel blieben dem Schenker nur die gesetzlich verankerten Rückforderungsrechte bei eigener Verarmung oder wegen „groben Undanks“ des Beschenkten, deren tatbestandliche Voraussetzungen sehr streng sind. Das vertraglich vereinbarte Rückforderungsrecht wird meist im Grundbuch durch eine sog. Vormerkung abgesichert.

Nießbrauch und Wohnungsrecht

Häufig vorbehaltene Nutzungsrechte sind der Nießbrauch und das Wohnungsrecht. Beide werden im Grundbuch eingetragen. Welches Recht gewählt wird, ist eine Frage des Einzelfalls. Während der Nießbrauch immer das Nutzungsrecht an der gesamten Immobilie umfasst, kann ein Wohnungsrecht auch an einzelnen Räumen bestellt werden. Unterschiede bestehen auch hinsichtlich einer Vermietung der Immobilie: Bei einem bloßen Wohnungsrecht erlangt der Berechtigte die Befugnis, die jeweiligen Räume selbst zu bewohnen. Ein Nießbrauchrecht hingegen ermöglicht eine umfassende Nutzung der Räume, wozu die Vermietung und Mieteinnahmen zählen.

Vorbehaltene Nutzungsrechte reduzieren den Wert des Geschenkes und können so den an sich steuerpflichtigen Erwerb mindern. Neben steuerrechtlichen Aspekten, sind auch Auswirkungen auf Pflichtteilsrechte und Sozialleistungen im Blick zu behalten. Ihr Notar wird Sie darüber umfassend beraten.


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Ehe ohne Ehevertrag ist die Lösung für Angsthasen

2020-02-19

Solange es läuft, ist alles gut – aber wenn es knallt, dann richtig! Diese Aussage gilt in vielen Dingen des Lebens, und so auch für die Ehe. Wenn eine Ehe scheitert, beginnt zwischen den Ehegatten mitunter ein unschöner Rosenkrieg. Wohl dem, der mit einem Ehevertrag vorgesorgt und einvernehmlich die Trennungs- und Scheidungsfolgen geregelt hat.

In Deutschland wird fleißig geheiratet, aber auch wieder geschieden: Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurden im Jahr 2018 insgesamt 148.066 Ehen geschieden. Setzt man diese Zahl ins Verhältnis zu den Eheschließungen, geht durchschnittlich jede dritte Ehe in die Brüche. Wenn die Scheidung ansteht, sind Streitigkeiten vorprogrammiert und es wird teuer und kompliziert, oder?

Eine Scheidung ist nie einfach…

Eine Scheidung stellt das Leben der Betroffenen häufig völlig auf den Kopf: Sie müssen nicht nur ihren Alltag in neue Bahnen lenken, sondern auch die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen der Ehezeit klären. Im Rahmen einer Scheidung sind viele Einzelthemen zu regeln und die Noch-Eheleute müssen sich mit Begriffen wie Zugewinnausgleich, Versorgungsausgleich und Unterhaltsansprüchen beschäftigen. Und das fällt den Betroffenen in einer Situation, in der ihre Gefühle verletzt worden sind und die Enttäuschung über das Scheitern der Partnerschaft groß ist, häufig nicht leicht.

…aber mit einem Ehevertrag zumindest etwas leichter

Mit einem Ehevertrag schaffen sich die Eheleute Regeln für den Ernstfall. Gerade Frischverliebte sprechen ungerne über einen Ehevertrag, dabei kann die Diskussion über seinen Inhalt Charaktertest und erste Bestandsprobe für die Ehe sein. In bestimmten Konstellationen, wenn etwa ein Ehegatte über ein großes Vermögen verfügt oder Beamter oder Unternehmer ist, ist ein Ehevertrag fast schon zwingend, wenn man Enttäuschungen bei der Scheidung vermeiden will. Ein Ehevertrag kann jederzeit geschlossen werden, sei es vor der Eheschließung oder während der Ehe oder auch, wenn sich die Ehegatten von der Vorstellung, gemeinsam alt zu werden, schon verabschiedet haben.

Für den Ehevertrag zum Notar gehen

So bunt, wie das Leben ist, so individuell ist auch ein Ehevertrag. Und damit er wirksam ist, muss ein Ehevertrag vom Notar beurkundet werden. Vor der Beurkundung spricht der Notar die Möglichkeiten und die rechtlichen Folgen eines Ehevertrages umfassend mit den Eheleuten durch und erstellt anschließend gemeinsam mit ihnen die rechtswirksame Urkunde, um auch für den Fall einer Scheidung beruhigt in die Zukunft blicken zu können.


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